競売では「３点セット」という言葉を耳にすることがよくあります。
競売にたずさわる不動産業者や任意売却を得意とする業者がよく使う言葉です。
３点セットとは、競売物件を扱っている裁判所から提供される「物件情報」のことになります。
物件の購入を考えた場合、対象となる物件の情報は、購入者にとって必要不可欠です。
裁判所で行う競売は、通常の不動産売却とは異なり、対象物件（使用状況や間取り）を実際に見ることができません。
そのため、裁判所から提供される３点セットが唯一の情報となり、必要不可欠なものとなります。
売却を考えている方（入札する方）は、この限られた資料だけで判断しなくてはいけません。
そこで、ここでは３点セットについて紹介していきます。
1. 具体的に3点セットとは？資料の見方とポイント
裁判所から提供される資料は下記の３つです。
①物件明細書
②評価書
③現況調査報告書
これが「3点セット」と呼ばれています。
参考：インターネットによる3点セット提供（BITシステム）について～裁判所
1-1 ①物件明細書
物件明細書は、対象となる不動産についての権利関係などが記載されています。
例えば、「買受人が負担することになる権利」という項目があります。
「なし」と書かれていれば、他人が絡む権利はありません。
「賃借権」と記載されていれば、他人に貸している物件となり、現在賃貸人として住んでいる方を追い出すことはできません。
自分が住む目的で購入する場合には、「なし」と記載されている物件を選ぶといいでしょう。
物件明細書で注意するべき点は、２、３の項目が「なし」となっているか、４の項目も「本件所有者が占有している」とされているかどうかです。
５の項目も「なし」であれば何も心配するとはありませんが、何か記載されている場合には、注意してよく確認しましょう。
場合によっては、以下のようなこともあります。
このような物件の場合には、専門家に相談するか、避けるべきでしょう。
1-2 ②評価書
裁判所から指示をうけた不動産鑑定士（評価人）が物件の適正価格を評価したものです。
なお、鑑定士も実際に物件を見に行くものの、目視できる範囲であり、執行官がすでに調査した現況調査報告書などの資料を参考にして作成しているものです。
下記の項目が記載されています。
| 評価額 | 調査結果による金額 |
|---|---|
| 評価の条件 | 評価結果を算出するための条件 |
| 目的物件の表示 | 登記簿上と現況についての表示 |
| 目的物件の位置・環境等 | 対象物件についての基礎情報 |
| 評価額算出の過程 | 評価額を算出した過程 |
| 参考資料 | 評価に必要な資料等（写真や図面など） |
チェックする項目は色々とありますが・・・。
例えば、マンションなら経済的残存耐用年数や管理費の滞納、維持・管理の状態などを確認しましょう。
また、鑑定士が行うのはあくまでも評価です。
実勢価格（市場価格）とは関係なく、鑑定士も市場価格などは全く考慮せずに評価額をつけていることを知っておくといいでしょう。
1-3 ③現況調査報告書
執行官が調査結果を記載したものです。
執行官が直接、対象となる不動産まで足を運び調べているので、参考資料の中では信頼性が最も高いと言えます。
基本的には下記のような事が記載されています。
・土地、建物の形状や占有状況などの物件の状態
・関係人の陳述
・執行官自身の意見
・調査の経過
・調査に要した資料
ここで重要なのが２つ！
１つが占有状況です。
所有者が使っているのか、所有者以外の方が利用しているのかを確認しましょう。
２つ目としては、現況調査報告書には、滞納金・遅延損害金が記載されています。
ただし、現況調査を行った時点での金額になりますので、その後の金額については、入札前に確認しておくべきです。
また、競売は内覧ができませんが、唯一中に入って調査している執行官の報告書の中には、家の中を写した写真の資料が含まれています。
占有者が利用している状況で撮った写真ですので生活感はあるものの、家の中の状況が分かる唯一の資料です。
特に何か問題がないかよく確認しましょう。
これらが３点セットと呼ばれているものですが、競売物件の買受けを希望している方であれば、一般の方でも裁判所で確認することができます。
