ローン滞納中の方！裁判所からくる通知には要注意
住宅ローンの支払が滞ると、督促状から代位弁済通知などいろいろな通知が債権者から届きます。
その中でも、「競売開始決定通知」という裁判所から送られてくる通知があります。
これは、今まで債権者から送られてきた通知とは違った硬い内容になります。
見逃したり無視してはいけません。
この競売開始通知が届くと、「裁判所からなんかきた」とビックリして相談に駆け回る方が多いようです。
緊急事態宣言により令和二年3月から金融庁の支援を受けることができるようになりました。
融資も受けやすくなっていますので、競売開始決定通知が来る前であれば、競売を避ける方法があるかもしれません。
詳しくはこちらをご覧ください。
住宅ローンが払えない場合の対策【リスケジュール・追加融資】金融庁支援策を活用
債権者である銀行や保証会社は、住宅ローンの支払が滞り回収が困難となると、担保権を実行するために地方裁判所へ申し出をします。
担保権（たんぽけん）・・？
よくわかりませんよね。まずはその説明をしておきます。
担保権（たんぽけん）とは
住宅ローンを組んだ時のことを思い出してください。
万一、ローン債務を返済できなくなった場合にそなえて、抵当権を建物に設定しませんでしたか？
登記簿謄本をみてください。
「所有権以外の権利に関する事項」の欄
- 順位番号
- 登記の目的
- 抵当権設定
- 受付年月日
- 原因
欄に債権額や抵当権者などの詳細が記載されていると思います。
住宅ローンを組むときに、銀行や保証会社は必ず購入する家に「抵当権」というものを設定します。
これは、あらかじめローン債務の返済不能に備えて、債権者に提供しておく権利のことです。
担保権として抵当権が設定されるのが一般的です。
もし返済不能になった場合、債権者が債務者に黙って、勝手に裁判所に競売を申し立てを行ったとしても文句は言えません。
これが担保権なのです。
「競売開始通知」とは？
住宅ローンの支払が滞ると銀行や保証会社は、貸しているお金を回収するために担保として設定していた家の「抵当権」を実行して回収を行います。
この「抵当権」が実行されることを競売といいます。
そして、売却した金額を残りのローンとして回収します。
債権者から競売の申し立てがあれば、裁判所は問題が無ければ受理します。
このような経緯で債権者のもとへ送られるのが「競売開始通知」です。
どれくらい住宅ローンの支払いが滞ると債権者は競売の手続きをとるのか？
１か月２か月と支払いが滞れば、債権者は督促状を出します。
しかし、それを無視して放置して支払いしなければ、４〜６か月程度で裁判所に競売の申し立てをすることになるでしょう。
そして、裁判所からは競売開始通知が送られてきます。
その後の流れ
裁判所の執行官と不動産鑑定士が家にやってきます。
これは拒むことはできません。
競売手続きをする上で必要となる家の資料を作成するために、内覧や写真撮影をして帰ります。
【詳しくはこちら】
そのまま手続きが進むと、期間入札開始日となりますが、この時点にくると任意売却に移行することは出来なくなります。
逆に言えば、この時期までは競売手続きが進んでいる最中でも任意売却に移行することが可能ということです。
競売が進んでいる状態から任意売却に移行したい時には、債権者に差押を解除してもらう約束を取り付けなければなりません。
複数の債権者がいる場合には全債権者の承諾が必要となります。
普通に考えて不動産流通市場で売れるということは債権者にとっても債務者にとってもメリットのある清算方法です。
まだこの時点なら理解してくれて同意してくれる可能性は非常に大きいと言えます。
しかし、待ったなしの競売手続きですから、素早く対応しないとどんどん進んでしまいます。
【参考ページ】
期間入札開始となるとすでに競売が始まってしまっているので、取り下げることができません。
また、その前のギリギリの段階でも債権者の同意を得られるかは、かなり微妙なところです。
少しでも早めに対処することで、家を残せたり、少しでも高く売ることが出来たり、自己破産せずに済む選択肢を残すことが出来ます。
この通知が来たら、とにかく早く専門家にご相談へ行くことをお勧めします。
競売でのメリット・デメリット
競売のデメリット
裁判所において競売の情報が開示されると、大勢の業者が競売物件を見に来ます。
家の周辺を回ったりして、実際にどのような家なのかを見に来るのです。
ですから、近所にも競売に掛かっていることがばれてしまう事があります。
また、価格においても、普通の市場相場よりも安く設定されるため、売却代金が低くなるのが一般的です。
競売のメリット
落札者が決定するまでは住み続けられるという点です。
通常であれば、売りに出した時点で家を明け渡すことになります。
しかし、競売では売りに出されている最中も対象となる物件に住み続けられます。
売れなければいつまでも住み続けられるってこと？
なんてことを聞かれますが・・。
その可能性は否定しませんが、実際には非常に少ない可能性です。
競売にかかり居座り続けると、競売の落札者から立退料を支払ってもらえると聞いたけど？
このような質問を受けることもありますが、何の根拠もありません。
そのような事がある例もありますが。
近年はシビアな業者が増えているので立ち退き料をもらえる可能性は無いに等しいでしょう。
逆に、落札者が決まり所有権が移転したにも関わらずいつまでも居座り続けていると、新しい所有者から強制執行を掛けられて強制的に追い出され、損害賠償請求までされてしまうケースも多く見られます。
残りのローン債務の事を考えると、自分で売却して少しでも手元に資金を確保することの方が望ましいですよね。
競売でも仕方ないやと投げやりになったり諦めないでください。
すぐに専門家に相談に行きましょう。
