そもそも仮登記とは？という説明からさせていただきます。
任意売却をする際には、該当する不動産にどのような権利がついているかを確認しなくてはいけません。
そして、この場合によく見かける権利としては、抵当権などがあります。
しかし、中でも「○○仮登記」という記載には注意が必要です。
「仮登記」とは何なの？
大きく分けると下記の２つです。
これは、実際には権利が発生することは決まっているけど、手続きのために必要な権利証など、その登記をするのに必要な書類が揃わず提出できない時に行われます。
これは、まだ実際にも権利は移ったわけでも決まったわけでもないが、将来的に条件さえ整えば行いますよ、というような事前に予約すると時に行われるものです。
なんだか「仮登記」とはとても曖昧なものだと感じることでしょう。
なぜこのような登記方法が必要なのか？
原則、登記の早いものから順につけられます。
その順位はどんな時に関係するのか？
抵当権で言えば、不動産を売却することになった時、複数の抵当権者（債権者）がいると売却代金は配分されることになります。
順位が上と下の者では配分が異なります。
つまり、先に登記したものが優先されます。
そして、大きい額の配分となり、次のものは1番よりも低い配分になるのです。
このような登記の性質があるため、仮登記という曖昧な登記方法が重要となってくる場合があるのです。
それは、何かの期限があって急いでいる場合やほかにライバルがいるような場合です。
添付資料など、完全な条件は整ってはいないが、とりあえず仮登記！
条件が整った時点で本登記となります。
本登記日は仮登記した日に遡って効力が生じます。
従って、押し迫る期限の対処、ライバルより上の順位を狙う、などのための手段となります。
それが仮登記であり、「順位の保全」という目的のための方法です。
時系列で更に詳しく解説
具体的な例をあげてみます。
登記簿謄本に下記の記載があったとします。
| 平成２９年１月 | Ａが抵当権を“仮”登記 |
|---|---|
| 平成２９年２月 | Ｂが抵当権を登記 |
| 平成２９年３月 | Ｃが抵当権を登記 |
この場合、何も起こらなければ、抵当権の順位は１位Ｂ、２位Ｃとなります。
ところが、Aの仮登記が本登記になれば！
Ａは仮登記をした日に遡り、Ａが１位を獲得するのです。
これは、何も抵当権に限ったことではなく、所有権などの権利についても同様です。
仮登記のついた物件には十分注意が必要！
では、任意売却においてこの仮登記の何が問題なのか？
それは、売却後の所有権移転の際に関わってくるからです。
所有権移転仮登記を見落としてしまうと面倒なことになります。
売却した方への所有権移転がスムーズに行えなくなります。
これは、買う側にも言えることです。
自分が買いたいと思った物件に所有権移転仮登記があれば、注意しないと大きな問題になりかねません。
仮登記がある場合
所有者移転という本登記をされてしまわないためにも、任売前に所有権移転仮登記を必ず抹消してもらわなくてはいけません。
また、任意売却を進める上で売主の立場として、このような仮登記がされている場合は、素人だけの判断ですすめるのは非常に危険です。
ヘタに進めると債権者である銀行やサービサーに不信感を抱かせることにつながってしまいます。
専門家にすべてを話した上で適切なアドバイスを受けてから行動するようにしてください。
